LA DENSIFICACIÓN URBANA Y SUS LÍMITES: UNA VISIÓN DESDE LA CIUDAD DE MÉXICO

por Alejandro de Coss

(NEXOS / 25-4-2017)

“Todos estos focos de epidemia, esos agujeros y sótanos inmundos, en los cuales el modo de producción capitalista encierra a nuestros obreros noche tras noche, no son liquidados, sino solamente desplazados”.

(Engels, [1875] 1995)

Densificación, ¿para qué?

Las ciudades mexicanas han crecido de forma desordenada. Un recorrido visual por las zonas metropolitanas del país da cuenta de esto. Asentamientos informales proliferan, cubriendo planicies y serranías. El resultado son ciudades catastróficas, cuyo crecimiento exponencial somete a los servicios públicos a crecientes presiones que no siempre pueden procesar. Este modelo de ciudad, además, incrementa el uso de combustibles, favorece la urbanización de zonas que prestan servicios ambientales y genera dinámicas de exclusión entre los centros y las periferias.

Algunos números son útiles para dar una mejor imagen del problema. Por ejemplo, Fundación IDEA reporta que, entre 1980 y 2010, la superficie de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMVM) creció en 257%. En contraste, su población aumentó en un 42%. Otro caso clave es el de Cancún. Entre 2005 y 2010 su superficie creció en 110% y su población sólo un 16% (Fundación IDEA, 2014). 

La densificación es un concepto y propuesta de política pública que ha sido promovido por gobiernos, expertos y organismos internacionales como una solución al problema de dispersión de las ciudades. Densificar quiere decir, en breve, utilizar de forma más intensiva el suelo urbano.

Algunas medidas que caracterizan a los planes de densificación son la construcción de viviendas verticales, incluyendo la conversión de predios que se denominan subutilizados (un ejemplo sería un estacionamiento en una zona central de la ciudad o un edificio pequeño en una zona con calles amplias) y la creación de usos de suelo mixto, que mezclan comercios con viviendas.

Los promotores de la densificación señalan que estas medidas pueden disminuir la dispersión poblacional, reducir el tiempo de transporte, hacer a las ciudades más eficientes y sustentables, y generar desarrollo urbano (Fundación IDEA, 2014). La mayoría coinciden, además, en que la clave para una densificación exitosa es la existencia de políticas públicas que la guíen en el objetivo de construir ciudades más justas y sustentables.

Mi argumento aquí es distinto: para entender cómo se densifica una ciudad hay que preguntarse quién densifica y para qué. En la Ciudad de México, la densificación sigue una lógica de mercado que, en su éxito, sienta las bases para su futuro fracaso y la necesidad de otra reconversión del espacio con el objetivo final de acumular capital.

¿Quién densifica en la Ciudad de México?

Los datos son opacos, pero las evidencias son muchas. La Ciudad de México está en medio de un boom inmobiliario. Los grandes beneficiarios de este proceso son las desarrolladoras que levantan grandes edificios en las zonas centrales de la capital. El boom ocurre en el marco de políticas públicas de densificación, como el Bando Dos y la Normas 26, 30 y 31. A grandes rasgos, el objetivo de esta normatividad era generar incentivos para que los actores privados construyeran más y con mayor densidad en la zona central de la Ciudad de México (Fundación IDEA, 2014, págs. 70-72)

Desde el 2000, cuando el Bando Dos fue promulgado, hasta hoy, las polémicas por estas políticas son numerosas. En el centro se encuentran dos argumentos complementarios. El primero, que las políticas de densificación están siendo benéficas para una minoría (los desarrolladores) en detrimento de la vida urbana. El segundo, que las normas operan constantemente a favor de los desarrolladores y que, cuando no es así, la corrupción permite ignorarlas por completo.

Detrás de estos argumentos está la lógica de producción del espacio guiada por el mercado. En la Ciudad de México, el suelo urbano funciona crecientemente como un bien financiero (Harvey, 1985), en el que la especulación sobre el valor futuro de los desarrollos inmobiliarios guía la inversión privada. El motor de la especulación es la existencia de una brecha en las rentas que se obtienen actualmente del uso de un terreno particular y el que se podría obtener del mismo espacio una vez que sea transformado por el capital privado (Smith, 1996).

Las normas que mencioné antes guían la acción de los actores privados en esta lógica. La densificación de la ciudad central es una forma para acelerar y orientar los procesos de transformación del espacio. El incentivo para los desarrolladores es la posibilidad de construir más unidades en terrenos que antes estaban destinados a vivienda unifamiliar u otros usos menos densos. Con cortapisas débiles, que permiten ignorar o manipular los requerimientos de vivienda social, lo que existe es una carrera por construir más con rendimientos que también aumentan. A ello se suma la casi inexistente presencia del estado en la producción de vivienda social y la desvinculación del tema de vivienda del de desarrollo urbano en la planeación y normatividad gubernamental.

En muchos casos, estos desarrollos verticales no constituyen una densificación residencial, sino la especulación para usos empresariales y mercantiles. Estos desarrollos, y los de uso residencial, se benefician de la existencia de redes de infraestructura de transporte y servicios públicos. Los nuevos rascacielos y edificios aprovechan el espacio construido, sin que existan formas de recuperar esa inversión pública. El único intento reciente, la captura de plusvalías, fue derrotado por una extraña alianza de desarrolladores, vecinos que a menudo se les oponen y un sector de la izquierda partidista de la capital.

Encima de eso, las políticas de densificación guiadas por la plusvalía se engarzan con dinámicas de valorización de vecindarios que están relacionadas con los gustos estéticos de la ciudad. La llamada gentrificación, que es el desplazamiento de poblaciones de menores ingresos por unas con más poder adquisitivo, con transformaciones en las características de los comercios de la zona, se entrelaza con la densificación. A menudo, los desarrolladores siguen a los gentrificadores, transformando el espacio en una búsqueda incesante de más capital. Una búsqueda que, en su éxito, va generando las condiciones de su eventual fracaso.

Los límites de la densificación y el capital

Aquí me he referido a una forma particular de densificar. Sin duda no es la única, pero es la que está presente hoy en la Ciudad de México. Esta densificación es un vehículo para que el capital transforme el espacio, generando rendimientos a largo plazo en beneficio de sus propietarios. Es la contracara de los procesos de suburbanización de los 60 y 70, cuando el capital salió de las ciudades centrales, encontrando lugares para realizarse en las periferias. Estos procesos cíclicos son los que David Harvey (Harvey, 1985; 2013) llama “ajustes espaciales” (spatial fix).

El caso de la densificación como respuesta a la suburbanización es un ajuste espacial materializado en la ciudad. La ciudad suburbana, dispersa, alcanzó sus límites por varias razones. Entre ellas se encuentran la saturación de vías de comunicación y la carga excesiva a servicios públicos como el agua, el alcantarillado o el transporte masivo. Los tiempos de transporte actúan en detrimento de los rendimientos del capital y las inversiones en infraestructura que los gobiernos deben realizar para cubrir zonas cada vez más amplias son muy altas o simplemente inalcanzables.

Además, la ciudad dispersa no favorece la acumulación rápida. En modelos dispersos, la autoconstrucción es abundante, la producción de nuevos espacios es menos dinámica y ya no ofrece la posibilidad de generar emibooms como el que vemos hoy. La densificación es una respuesta que pone en las manos de los privados la producción del espacio, a ritmos crecientes, con rentas potenciales que siempre aumentan, en un proceso que se autoalimenta y se expande verticalmente.

Sin embargo, lo que es hoy solución será algún día problema. La lógica de acumulación que gobierna a esta forma de densificación crea al menos tres contradicciones interrelacionadas. La primera es que, al no existir ninguna medida para que los desarrolladores privados contribuyan en la producción pública del espacio, las infraestructuras de las que hoy se aprovechan serán pronto insuficientes. El transporte público, la red hidráulica o los servicios de recolección de basura, sin inversión, serán incapaces de sostener poblaciones crecientes. El viejo esquema de privatización de la ganancia y socialización de las pérdidas está operando aquí.

La segunda es que, en la medida en la cual la lógica de desarrollo urbano continúa siendo una de expansión, la demanda de recursos naturales aumenta. Este crecimiento es, además, desigual. Las zonas densas requieren más servicios y parte del valor de la tierra es la garantía de acceso que existe. Así, no sólo se sobrecargan infraestructuras ya existentes, sino que las nuevas inversiones se dirigirán a estas mismas zonas. Esto puede actuar en detrimento de zonas marginadas, profundizando dinámicas de desigualdad socio-espacial.

La última contradicción es, precisamente, la de la profundización de la desigualdad. La densificación se plantea como una solución a este problema porque asume que el mercado podrá ofrecer suelo costeable a las poblaciones hoy dispersas. Sin embargo, en un escenario de brechas en las rentas, especulación y boom, los costos aumentan y las posibilidades de habitar la ciudad central disminuyen. En 2016 se vendieron tan solo 487 unidades de vivienda social, frente a 4,087 de alto valor; los números no son aislados, sino parte de una tendencia histórica. Así, las zonas periféricas continuarán siendo la residencia de poblaciones que a menudo deben desplazarse a la ciudad central, en transportes públicos insuficientes y saturados. Además, al desplazar poblaciones centrales a la periferia en la búsqueda de realizar las brechas en las rentas, pueden generar nuevas marginalidades. Una ciudad densa, así, puede ser una de un centro rico y una periferia pobre.

Alejandro De Coss es maestro en sociología por la London School of Economics, donde actualmente cursa un doctorado en la misma disciplina.

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Bibliografía

Engels, F. ([1875] 1995). The Housing Question. Co-operative Publishing Society of Foreign Workers.

Fundación IDEA. (2014). México Compacto: Las condiciones para la densificación urbana inteligente en México. Ciudad de México: Fundación IDEA – Senado de la República – SIMO Consulting.

Harvey, D. (1985). The Urbanisation of Capital. Oxford: Blackwell.

Harvey, D. (1989). From Managerialism to Entrepeneuralism: the Transformation of Urban Governance in Late Capitalism. Geografiska Annaler. Series B, Human Geography, Vol. 71, No. 1, 3-17.

Harvey, D. (2013). Rebel Cities: From the Right to the City to the Urban Revolution. Londres: Verso Books.

Smith, N. (1996). The New Urban Frontier: Gentrification and the Revanchist City. Londres: Routledge.